【賃貸経営は儲からない？】儲からないと言われている4つの理由とその対策を徹底解説！

アパート経営が儲からないと言われる４つの理由

アパート経営が儲からないと言われる要因の中でも代表的なものとしては以下の4つがあげられます。

1.入居率を維持し続けられない

2.投資回収に時間がかかる

3.多額のローンを背負うことになる

4.年数が経つほどコストがかかる

賃貸経営において、入居率の低下は収益に大きな影響を与えます。

その原因として、立地条件の悪さ、建物や設備の老朽化、競合物件の増加が考えられます。

立地条件が悪い場合はアクセスや周辺環境が悪く、建物や設備が古い場合は居住環境が悪化し、競合物件が多い場合は他の物件に比べて魅力が薄れ、入居率が低下するリスクが高まります。 

これらのリスクを回避するためには以下の内容を抑えましょう。

■魅力的な立地を選ぶ

駅から近く、周辺に商業施設が多数あるなど、アクセスや生活環境の良さが求められます。

また、治安が良く、静かな環境にあることも重要です。

物件の立地条件については、事前に地域情報を調べたり、入居者にアンケート調査を行うことで、十分な情報を得ることができます。

■建物や設備を維持・改善する

建物や設備が古くなってくると、入居者にとって居住環境が悪化し、入居率の低下につながります。

そのため、物件を定期的にメンテナンスしたり、必要に応じて改修することが重要です。

特に、水回りや空調、インターネットなど、入居者が生活する上で必要不可欠な設備は、常に最新のものに更新することが求められます。

■独自性を持った物件を提供する

競合物件が多い場合、入居者が自分たちの物件を選ぶ理由を見つけることが困難になるため、物件の独自性を強化することが必要です。

例えば、オリジナルの設備や共用スペースを設けたり、周辺環境に合わせたコンセプトを打ち出すなど、他の物件とは違う魅力を持つ物件を提供することが重要です。

賃貸経営は、物件の購入や改修に大きな初期投資が必要であり、そのために利益が出るまでに時間がかかることがあります。

また、不況や自然災害などの要因によって、入居率や家賃収入が低下することも考えられます。

これらの要因によって、投資家は利益が上がる前に物件を手放すことがあるでしょう。

対策は以下の通りです。

■適切な資金計画を立てる

賃貸経営をする場合は、適切な資金計画を立てることが重要です。

物件購入や改修に必要な費用や、入居者が見つからなかった場合の家賃収入の減少など、将来にわたって資金が必要になることを考慮して、資金計画を立てる必要があります。

■長期的な視点で経営を考える

賃貸経営は、長期的な視点で経営を考えることが重要です。

入居率や家賃収入が一時的に低下した場合でも、長期的な見通しを持ち、着実に収益を上げることが求められます。

■着実な利益を上げられる物件を選ぶ

投資家は、着実に利益を上げられる物件を選ぶことが重要です。

立地条件や物件の状態、周辺環境など、入居者が求める条件を満たしている物件を選ぶことで、長期的な収益を見込むことができます。

また、需要の高い地域や、将来的に需要が見込める地域に物件を所有することも、収益を上げるためには重要なポイントです。

賃貸経営には大きな資金が必要で、多額のローンを組むことが一般的です。

しかし、ローン返済が重くのしかかることで、利益が出なくなるケースがあります。

■適切な資金計画を立てる

賃貸経営においては、初期費用として多額の資金が必要です。

具体的には、物件の購入や改修費用、手数料や税金、管理費などが挙げられます。

これらの費用を正確に把握し、適切な資金計画を立てることが大切です。

また、将来的に必要になるであろう修繕費用や、空室期間の費用も見越して予算を立てる必要があります。

■ローン返済の余裕を持った計画を立てる

ローンを組んで物件を購入する場合、毎月の返済額がかなり大きくなることがあります。

そのため、将来の空室リスクや修繕費用を考慮し、返済額を余裕を持って計画することが必要です。

具体的には、返済期間を長くする、金利を低くする、固定金利であることを確認するなどの方法があります。

また、毎月の返済額を抑えるために、元利均等返済やボーナス返済などの返済方法も検討することができます。

■頭金を増やすなど、借入額を抑える

ローン返済を抑えるためには、頭金を増やして借入額を抑えることができます。

具体的には、借入額の30％から50％程度の頭金を用意することが望ましいとされています。

また、金融機関によっては、頭金を増やすことで金利を引き下げるサービスを提供している場合もあります。

頭金を抑えるために、別の物件を購入してそこからの収益を元手にする方法もあります。

建物が古くなるにつれ、修繕費や設備の更新費用が増加し、経営コストが上昇することがあります。

また、古い建物は入居者のニーズに合わなくなり、空室率が上がる可能性もあります。

対策は以下の通りです。

■定期的なメンテナンスや修繕を行う

物や設備の状態を定期的に点検し、修繕やメンテナンスを行うことで、問題を早期に発見し、修正することができます。

これにより、建物の寿命を延ばし、入居者に快適な生活環境を提供することができます。

■設備の更新を適切なタイミングで実施する

建物の設備は、年数が経つにつれて劣化していきます。

入居者にとって重要な設備（例えば、キッチンやバスルーム、エアコンなど）は、定期的に更新する必要があります。

ただし、無理に新しい設備に更新すると、投資額が大きくなりすぎて利益が出なくなることもあります。

適切なタイミングを見極め、必要な更新を行うことが求められます。

■建物の耐用年数を考慮した経営計画を立てる

建物の寿命は、物件の種類や材質、管理方法によって異なります。

それを踏まえて、建物の寿命を考慮した経営計画を立てることが必要です。

例えば、10年ごとにリフォームすることを想定し、その費用を計画に盛り込むなど、将来的なコストを見越した経営計画を立てることが求められます。

まとめ

これらの対策を行うことで、賃貸経営が儲からないと言われる問題を解決し、安定した収益を得ることができます。

ただし、物件選びや管理方法には注意が必要です。

十分な調査や検討を行い、リスクを把握した上で、適切な賃貸経営を行うことが大切です。

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