家を貸す際に重要な賃料査定の基礎知識を解説！

賃料の設定は、アパートやマンションといった収益用物件の利回りに影響する重要な要素です。
賃貸設定を誤ると思うように収益が上げられず、資金計画が崩れてしまう場合もあるでしょう。
今回は賃料を決める際の指針として役立つ賃料査定について、その定義やチェックポイント解説します。
不動産の賃貸方式についても触れるので、賃貸経営に興味のある方はぜひ参考にしてください。

家を貸す際に知っておきたい賃料査定とは？

賃料査定とは、物件を貸し出す際の賃料の目安を算出するためにおこなわれる査定です。
賃料査定には、用いるデータやプロセスが異なる簡易査定と詳細査定の2つの種類が存在します。
簡易査定は机上査定とも呼ばれ、おもに周辺地域の取引履歴を用いて相場を算出する査定です。
電話やメールで手軽に受けられる一方、査定結果の精度はあまり高くありません。
詳細査定は訪問査定とも呼ばれ、調査員が直接物件を訪問しておこなう査定です。
準備するべき書類が多く日程調節も必要になりますが、その分精度も高いため賃貸経営を始める際はしっかりと詳細査定を受けることが重要です。

家を貸す際におこなう賃料査定でチェックされるポイント

簡易査定では、おもにレインズなどのデータベースを用いて周辺地域の賃料がチェックされます。
基本的に物件の位置さえ特定できれば結果は算出可能ですが、登記記録や建物の写真を求められる場合もあるでしょう。
詳細査定では、データだけではわからない物件の状態が確認されます。
具体的には階数、向き、日当たり、眺望、室内の傷み具合などが詳細に見られるでしょう。
また、建物全体の構造や設備、立地なども賃料に影響する重要なポイントです。
詳細査定では、登記記録のほかに重要事項説明書や建築関係書類などが必要になります。

家を貸す方法の種類

物件を貸し出す賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類が存在します。
普通借家契約は一定の契約期間を設けて物件を貸し出し、期間満了ごとに更新か解約を選ぶ賃貸借契約です。
契約期間は最短1年ですが2年で設定されることが多く、借主から更新の希望があった場合、原則として貸主は拒否できません。
定期借家契約は、貸主が自由に契約期間を定められる賃貸借契約です。
期間が満了すれば必ず退去となり、希望しても契約更新はできません。
特殊な賃貸方式としては、物件を不動産会社に貸し出し、そこからさらに又貸しするサブリースなども存在します。
サブリースでは物件の維持管理を不動産会社に一任できますが、手数料が発生するため収入は通常の賃貸経営に比べると低くなるのが一般的です。

まとめ

賃料査定は、賃貸物件経営において重要なポイントである賃料設定の指標となる査定です。
物件の貸し出しを考え始めた段階で一度簡易査定を受け、本格的に貸し出しを決定した場合は忘れずに詳細査定も受けるようにしましょう。
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