入居者を交代する必要性とは？方法と注意点について

マンションやアパート経営をしていると質の悪い入居者に悩まされてしまっている方もいるでしょう。
他の住民への影響を考えると退去してもらう必要性もあるので、そのまま放置しておくわけにもいきません。
今回は悪質な入居者を交代させる方法や注意点についてご紹介します。

入居者を交代させる必要性とは

悪質な入居者は家賃滞納などの大家と対象者だけの問題ではなく、他の住民にも迷惑をかける可能性が高いです。
日頃の素行の悪さや騒音、異臭などは既存の住民からクレームが起こるだけでなく、最悪なケースでは他の住民が退去してしまう恐れもありモンスター入居者とも呼ばれています。
悪評が広がれば新しい入居者が集まらずに空室が増え、経営として成り立たなくなってしまうでしょう。
滞納が続いたり空室が増えると安定した家賃収入が期待できなくなってしまい、キャッシュフローが悪化するリスクもあるので、交代させる必要があります。

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入居者交代の方法について

賃貸借契約をしてしまうと、一般的には簡単に交代してもらうのは難しくなりますが、任意の話し合い・法的措置で退去させることは可能です。
もっともコストをかけずにおこなえるのが任意の話し合いで、不動産管理会社を介して当事者に退去してほしい旨を伝えます。
しかし、任意の話し合いで素直に部屋を明け渡すことはほとんどなく、明け渡し交渉には立ち退き料の支払いや明け渡し期間の交渉が必要です。
任意の話し合いに応じてもらえない場合には、法的措置に移行していくことも検討してください。
法的措置とは裁判所にこれまでの状態を申し立てて、裁判所に立ち退きの判決を出してもらうことです。
裁判所の判決は強制力があり立ち退いてもらえますが、判決が出るまでに数か月、弁護士に依頼すると報酬なども含めて100万円前後の費用がかかります。

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入居者交代に関する注意点とは

入居者交代に関する注意点として、立ち退き料、正当事由、退去通知の3つのポイントがあります。
立ち退き料については必ず必要なものではなく、立ち退き料を支払うから退去してほしいと交渉もできません。
立ち退き料の相場は家賃の半年分といわれていて、これは対象者が新居へ引っ越すのに必要となる敷金や礼金、引っ越し代を補うためです。
正当事由とは建物が劣化しているために建て替える、経営難で売却する、家賃滞納が続いているなど正当性がある理由です。
またオーナーからの退去通知は賃貸借契約期間満了の半年から1年前、賃貸借契約満了期間が定められてない場合は、半年前までに通知が必要と法律で決められています。

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まとめ

アパートやマンションの経営をしていると、入居者交代が必要となるケースもあるので退去してもらう方法や、退去時の注意点についてはしっかり把握しておきましょう。
退去してもらうには、交渉をしてもらうための弁護士費用や裁判になったら裁判費用、そして立ち退き料など費用が掛かるので、資金計画も必要です。
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